新しい展開のマンスリー　東京

持ち家の人が、近年実施されている、住宅ローン減税による所得税還付を受けることを加味してみましょう(所得制限などには掛からないとします)。
そうすると、この例では、持ち家の人は二年目から一〇年間にわたって三〇万円弱の還付金を受け取れることになります。
一〇年分の税還付が二八八万円になりますので、再び持ち家の方が有利になります(二八八万円-八一万円=約二〇七万円)。
最後に、物価、不動産価格、賃料がすべて三五年間にわたって年率「パーセント上がるとして、はじめのケース(一)がどのように変わるのか見てみましょう。
この場合には、借家は賃料の上昇の影響をまともに受けて、三五年間の累計支出額が一二一三万円増加します。
一方持ち家の方も管理費やリフォーム費用は増えますが、ローンの返済額は固定金利で変わりません。
三五年後の売却収入は八〇五万円増えて、差引三九八万円だけ累計純支出は減少します。
持ち家との単純比較で四八八万円不利だった借家が、さらに差引一六万円も悪化工74-(持ち家は改善)するのです。
持ち家がインフレに強いということが、とてもよくあらわれている数字です。
三五年もの間、毎年一パーセントで物価が上昇するということは考えにくいですが、この間に物価・地価は約一・四倍になります。
別に毎年一パーセントでなくてもよいのです。
しかし、もし逆に物価、不動産価格、賃料の下落(デフレーション)が続けば、事態は全く逆の結果になるのです。
損得勘定(三)以上のように、様々な結果が出るのは、住宅価格、金利や賃料などが、時勢によってそれぞれ大きく変動するからです。
また制度や政策も、影響してきます。
理論的に、もし仮に、①税金が一切なくて(あるいはあっても「中立」で)、②資産の運用、お金の貸し借り、住宅の売買や賃貸などのすべてにわたって「完全」な市場があり、③「取引」に一切の障害・障壁がなく費用もかからなければ、「借家」でも「持ち家」でも同じで、損得がない状態になります。
というのも、もしそこに少しでも損得の差が出てくれは、人々は少しでも待な方に動くでしょう。
このような行動を「裁定取引」といいます。
裁定が働くことで、例えば一時的に持ち家が有利な状況であっても、皆が持ち家に乗り換えようとする結果、住宅価格は上昇に転じるはずです。
また逆に、借家が有利な状況があれば、そちらに乗り換えようとする人が増えて家賃は上昇していきます。
しかしそこには、必ず時間差があり、市場の調整は完全でません。
高度経済成長が続いた時代には、ともかく買えれば買ってしまった方が得だったわけですが、デフレが続く昨今においては、とてもそうはいえません。
「持ち家と借家、どっちが得か?」は、政策や経済・金融情勢に大きく左右されながら、物件価格、賃料相場を見極めることが必要になっていくでしょう。
各自が自分のライフスタイルに合わせて、様々な住生活の選択肢を持てるように、今後も市場と制度の整備を進める必要があるようです。
戦後日本の住宅政策は、持ち家ファミリーを世の中の主流(メイン・ストリーム)に位置づけて支援・育成することで、「社会の安定」と「経済の拡大」を図ってきました。
持ち家中心の住宅政策が、景気・経済対策にもなってきたのです。
終身雇用制度が定着あったサラリーマンにとって、借家住まいからマンションを購入し、いつかはそれを売り払って庭付き一戸建住宅を持てればアガリ、といういわゆる「住宅双六」が、人生の大きな目標でした。
メイン・ストリームを歩んできた潜在的な持ち家ファミリーに、金融面では資金が低利で優先的に割り当てられ、景気対策を兼ねた財政面での支援も行なわれてきました。
一九七九年のEC(ヨーロッパ共同体)の報告書により、日本人の住宅は「ウサギ小屋」という言葉が日本に伝わって以来、自虐的に「私たち日本人は狭すぎる家に住んでいる」という意味で使われてきました。
しかし持ち家に限って欧米との比較をしてみますと、日本の住宅も思っているほど狭くません。
日本は平均で二一三平方メートル(二〇〇八)です。
アメリカの一五七平方メートルには及びませんが、イギリス(九五平方メートル)、フランス(二四平方メートル)、ドイツ(一二七平方メートル)などと比較しても決して見劣りはしないのです(海外の調査年は二〇〇一から〇五年、『住宅経済データ集』)。
空き家率パーセントの衝撃二〇〇八年の住宅・土地統計調査で衝撃的な数字が出されました。
「空家率」が一三・一パーセントにまで上昇したのです。
この年の総世帯数は四九八九万世帯、住宅総数は五七五九万戸で、空き家数は全国で七五七万戸にのぼりました。
空き家の内訳を見ると、賃貸用が四一三万戸、別荘などと売却用で七六万戸、「その他」が二六八万戸となっています。
-賃貸用の空き家の内訳は、木賃アパート八九万戸、賃貸マンション二七〇万戸などで、その半数近くが、最寄り駅から一キロメートル以上離れた場所にあります。
また木賃アパートの空室率は三〇パーセント近くになっています。
木賃アパートや立地の悪い賃貸マンションの多くの部屋が、空室になっているのです。
また「その他(二六八万戸)」の空き家とは、賃貸にも出されず、積極的に売りに出されてもいない「持ち家」の「空き家」のことです。
その内訳は一戸建が一八一万戸で、そのうち約半数は最寄り駅から二キロメートル以上という不便な立地です。
子育ても終わり、高齢化した世帯が、不便な場所に立つ「持ち家」をそのまま放置するケースが増えているのです。
本人たちは老後施設や立地の良い借家かセカンドハウスに住んで、時々訪れる「元の家」は賃貸に出されることもなく、いずれ相続か売却の対象になるのを待っている、そんな事例が数多く見受けられるようになりました。
日本の住宅間題空室の半数以上(四一三万戸)が「賃貸用」でした。
同じ調査では、居住世帯のある「借家」が一七七七万戸ですので、賃貸用住宅の約一九パーセントが空き家になっている計算になります。
日本の賃貸住宅市場には、なにか大きな問題があるようです。
賃貸用住宅の広さの平均をみると、一戸当たり四六平方メートル(二〇〇八)と持ち家に比べ極端に狭くなっています。
欧米諸国では、アメリカが四平方メートル、イギリスは七五平方メートル、フランスは七六平方メートル、ドイツは七七平方メートルとなっています。
持ち家に対する借家の一戸当たり面積の比率を計算してみますと、日本は〇・三七で、持ち家の四割未満です。
これに対してアメリカは〇・七二、イギリスは〇・七九、フランスは〇・六七、ドイツがやや小さく〇・六一ですが、おおむね七割程度になっています。
近年における「日本の住宅問題」といえば、まずこの問題ではないでしょうか。
日本では、一九六〇年代まで都市部における絶対的な住宅不足が続き、さらに一戸当たりの面積・構造・設備などの貧弱さが問題になってきました。
これらの問題は量的な不足-が解消されたのち、質的にも一九八一年の「新耐震」設計基準の導入あたりから、かなりの改善が見られます。
しかしながら、借家=貸家の狭さ、ファミリー向けの貸家供給の極端な不足の状況は、ほとんど改善されていません。
「借地借家法」の問題点日本の借家が極端に狭いという問題の原因は、旧来の「借地借家法(「建物保護法」「借地法」「借家法」などの総称)」の規制にありました。

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